Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção, conservação e administração dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a segunda, dada a autonomia e as responsabilidades inerentes ao cargo.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). O síndico também é responsável por cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar as contribuições e multas (inciso VII), e prestar contas anualmente (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação de grande relevância, visando à proteção patrimonial do condomínio contra sinistros.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem importantes modulações às competências do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da assembleia. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa faculdade é crucial para a gestão profissionalizada, permitindo a contratação de administradoras ou gestores especializados, desde que observada a deliberação condominial.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo a gestão condominial, desde ações de cobrança de cotas até demandas por má-gestão ou omissão do síndico. A interpretação de cada inciso e parágrafo é vital para determinar a extensão da responsabilidade civil e criminal do síndico, bem como para orientar a atuação dos condôminos e da própria assembleia. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a correta aplicação e observância dessas normas são pilares para a boa governança condominial e a prevenção de conflitos.
