Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um arcabouço normativo fundamental para a gestão condominial. Este dispositivo legal não apenas enumera as funções inerentes ao cargo, mas também aborda a flexibilidade na delegação de poderes, refletindo a complexidade da administração de bens comuns. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a atuação jurídica preventiva e contenciosa.
Dentre as atribuições listadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conferida ao síndico, é um ponto de constante debate jurisprudencial, especialmente quanto aos limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear para litígios específicos. A doutrina majoritária entende que, para atos de mera defesa ou de rotina, a autorização é implícita, mas para ações que impliquem disposição de bens ou assunção de dívidas extraordinárias, a deliberação assemblear é imprescindível.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a profissionalização da gestão. Contudo, a responsabilidade do síndico por atos de seus delegados permanece um ponto sensível, exigindo cautela na escolha e fiscalização.
A prática forense demonstra que a inobservância das competências do síndico, seja por excesso ou omissão, é fonte comum de litígios condominiais, desde a cobrança de cotas (inciso VII) até a prestação de contas (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, é uma obrigação legal que, se descumprida, pode gerar sérias consequências para o condomínio e para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação e interpretação desses dispositivos são fundamentais para evitar nulidades e responsabilizações.
Para a advocacia, é imperativo analisar a convenção condominial e o regimento interno em conjunto com o Art. 1.348, pois estes podem detalhar ou restringir as atribuições do síndico, desde que não contrariem a lei. A atuação do advogado deve focar na orientação preventiva, na elaboração de pareceres sobre a legalidade dos atos síndicais e na defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos em face de eventuais abusos ou omissões, garantindo a segurança jurídica da gestão condominial.
