Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica dessas atribuições é de mandato legal, conferindo ao síndico poderes de representação e administração, essenciais para o funcionamento da coletividade condominial.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV). A responsabilidade civil do síndico pode ser acionada em caso de negligência ou má-fé no exercício dessas funções, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacificado. A gestão financeira, incluindo a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), também é vital, exigindo transparência e prestação de contas (inciso VIII).
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação de funções é crucial para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final pela supervisão e fiscalização.
Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes do síndico para ajuizar ações sem prévia autorização assemblear. Embora o inciso II confira amplos poderes de representação, a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que, para ações que envolvam despesas extraordinárias ou questões de maior relevância, a autorização da assembleia é, via de regra, indispensável, salvo em casos de urgência ou para a cobrança de cotas condominiais. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é um ponto frequente de litígios, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção condominial e das atas assembleares.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental tanto na defesa de síndicos quanto na representação de condôminos. A análise das competências e dos limites de atuação do síndico, bem como das possibilidades de delegação e das exigências de aprovação assemblear, é essencial para a propositura ou defesa em ações de prestação de contas, cobrança de cotas, indenizatórias ou de destituição de síndico. A correta aplicação deste artigo garante a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais.
