Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, representante legal ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária tendendo a considerá-lo um representante legal, com poderes limitados pela convenção e pela assembleia.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A responsabilidade de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) é basilar, refletindo a força normativa desses instrumentos. A omissão do síndico em diligenciar a conservação das partes comuns (inciso V) ou em realizar o seguro da edificação (inciso IX) pode configurar responsabilidade civil, inclusive pessoal, por perdas e danos.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. A interpretação desses dispositivos é fundamental para evitar conflitos de competência e garantir a legitimidade dos atos praticados.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos do síndico, seja para apurar sua responsabilidade por omissão ou excesso de poder. A correta compreensão das atribuições do síndico é vital para a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos individualmente. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação jurisprudencial sobre a extensão dos poderes delegáveis e a responsabilidade do síndico por atos de prepostos é um ponto de frequente debate nos tribunais.
A gestão financeira do condomínio também é abordada, com a incumbência de elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar contribuições e multas (inciso VII) e prestar contas anualmente (inciso VIII). A prestação de contas é um dever fiduciário essencial, cuja inobservância pode gerar a destituição do síndico e a responsabilização por má gestão. A advocacia preventiva, por meio da consultoria a síndicos e condôminos, é fundamental para assegurar a conformidade com estas exigências legais e evitar futuras demandas judiciais.
