Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera representação, englobando deveres administrativos, financeiros e de fiscalização, fundamentais para a harmonia e o funcionamento do condomínio.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, como previsto no inciso II, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade, sendo um ponto de constante discussão sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear para atos específicos. A doutrina majoritária e a jurisprudência consolidada entendem que, para atos que extrapolam a mera administração ordinária, como a propositura de ações que impliquem em despesas significativas ou alteração da estrutura condominial, a aprovação assemblear é indispensável.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, conselheiros ou empresas especializadas, reflete a complexidade crescente da gestão condominial e a necessidade de profissionalização. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico eleito, exigindo um acompanhamento diligente das atividades delegadas.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a extensão das atribuições do síndico, a validade de suas decisões e a responsabilidade civil por atos de gestão. Questões como a cobrança de contribuições (inciso VII), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a prestação de contas (inciso VIII) são fontes comuns de controvérsias, exigindo do advogado um profundo conhecimento da legislação e da convenção condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos deve sempre buscar o equilíbrio entre a autonomia do síndico e a soberania da assembleia, garantindo a transparência e a boa-fé na administração condominial.
