Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal do ente despersonalizado. Este dispositivo é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à defesa dos interesses comuns e à manutenção da propriedade. A natureza jurídica do síndico, embora não seja um mandatário clássico, aproxima-se da figura do gestor de negócios, com poderes e deveres específicos.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo ou fora dele, sendo o condomínio representado por ele em ações judiciais, o que é crucial para a defesa dos direitos e interesses coletivos. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falha grave na gestão, sujeitando o síndico à responsabilização.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delimitações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é relevante em casos de impedimento ou necessidade de representação específica. Já o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, sendo um ponto de discussão doutrinária sobre os limites e a extensão da responsabilidade do síndico delegante.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico, seja para fundamentar ações de cobrança de cotas condominiais (inciso VII) ou de responsabilização por má gestão. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico são de ordem pública condominial, não podendo ser suprimidas pela convenção, mas apenas complementadas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se alinha à proteção dos interesses coletivos dos condôminos, reforçando a importância da transparência e da boa-fé na administração condominial.
A correta observância das competências do síndico é vital para a saúde financeira e jurídica do condomínio. O dever de prestar contas anualmente (inciso VIII), elaborar o orçamento (inciso VI) e realizar o seguro da edificação (inciso IX) são exemplos claros da complexidade da função, que exige não apenas conhecimento jurídico, mas também administrativo e financeiro. A advocacia preventiva, nesse contexto, desempenha um papel crucial ao orientar síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, mitigando conflitos e garantindo a conformidade com a legislação vigente.
