Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências privativas do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as atribuições inerentes ao cargo, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas atribuições é de ordem pública condominial, visando a boa gestão e a preservação do patrimônio comum.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passiva, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais críticas (inciso II), demandando do síndico não apenas conhecimento jurídico básico, mas também a capacidade de discernir quando a contratação de assessoria especializada é imperativa. A obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões de maior impacto. A diligência na conservação das partes comuns e na prestação de serviços (inciso V) é fundamental para a manutenção do valor do imóvel e a qualidade de vida dos condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a profissionalização da gestão. Contudo, a responsabilidade do síndico perante a assembleia permanece, mesmo em caso de delegação, exigindo supervisão contínua.
Na prática advocatícia, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram diversas controvérsias, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e a validade de atos praticados sem a devida autorização assemblear. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve atuar dentro dos limites estabelecidos pela lei, convenção e regimento interno, sob pena de responsabilidade civil e criminal. A prestação de contas (inciso VIII) é um pilar da gestão condominial, cuja omissão pode configurar improbidade e ensejar a destituição do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação dessas competências é um dos principais focos de litígios em condomínios, evidenciando a importância de uma gestão transparente e em conformidade com a lei.
