Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica das funções do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou, mais precisamente, um órgão executivo do condomínio, com poderes e deveres específicos.
Dentre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação processual do condomínio é uma das funções mais críticas, exigindo do síndico não apenas conhecimento jurídico básico, mas também a capacidade de contratar e gerenciar advogados para a defesa dos interesses comuns. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a comprovação da regularidade da eleição do síndico e de sua investidura para a validade dos atos processuais.
O dispositivo também aborda a gestão financeira e patrimonial, com a obrigação de elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar contribuições e multas (inciso VII), e prestar contas anualmente (inciso VIII). A responsabilidade civil do síndico por atos de má gestão ou omissão é um tema recorrente, podendo ensejar sua destituição e a reparação de danos ao condomínio. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida de proteção patrimonial obrigatória, cuja inobservância pode gerar graves consequências para o síndico e para o condomínio.
Os parágrafos do Art. 1.348 trazem importantes flexibilizações e limitações aos poderes do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, especialmente de funções administrativas, é crucial para a eficiência da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos deve sempre ponderar a autonomia da vontade condominial com os limites impostos pela lei e pela convenção, evitando a descaracterização da figura do síndico.
Para a advocacia, a análise do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa de condôminos em litígios. É essencial orientar sobre a correta aplicação das competências, a necessidade de aprovação assemblear para certos atos, e as implicações da responsabilidade do síndico. A compreensão aprofundada deste artigo e de suas nuances é vital para a prevenção de conflitos e para a resolução eficaz de questões condominiais, garantindo a segurança jurídica de todos os envolvidos.
