Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, conforme a qual o síndico age em nome e por conta do condomínio.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações ou defender o condomínio em litígios, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações. Já o § 2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante, seja na elaboração ou revisão de convenções condominiais, na assessoria a síndicos e condôminos, ou na propositura e defesa de ações judiciais. Questões como a cobrança de cotas condominiais (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a conservação das áreas comuns (inciso V) são fontes frequentes de litígios. A correta compreensão das atribuições e dos limites de atuação do síndico é essencial para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica do condomínio.
