Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandato legal e uma representação sui generis, conferida pela assembleia.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). O síndico também é responsável por cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), e cobrar as contribuições condominiais e multas (inciso VII). A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são igualmente cruciais para a transparência e segurança do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não deva exercê-los, evidenciando a soberania da assembleia. Já o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre os limites da subcontratação e a extensão da responsabilidade civil do síndico.
Na prática, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram frequentes litígios, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que atos que impliquem despesas extraordinárias ou alterem a estrutura do condomínio exigem deliberação coletiva. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta observância dessas competências é fundamental para evitar a anulabilidade de atos e a responsabilização pessoal do síndico por má gestão. Para a advocacia, compreender a extensão dessas atribuições é vital na defesa dos interesses de condôminos, síndicos e do próprio condomínio.
