Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as responsabilidades e os limites de atuação do síndico, sendo fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a representação dos condôminos.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II) e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações ou defender os interesses comuns, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inc. III) pode gerar responsabilidade civil ao síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. A jurisprudência tem sido rigorosa quanto à necessidade de aprovação assemblear para a validade de tais delegações, especialmente as que envolvem atos de gestão financeira ou representação legal.
Outras competências essenciais incluem a conservação das áreas comuns (inc. V), a elaboração orçamentária (inc. VI), a cobrança de contribuições e multas (inc. VII), a prestação de contas (inc. VIII) e a realização do seguro da edificação (inc. IX). A responsabilidade do síndico por atos de gestão, seja por omissão ou negligência, é um tema recorrente nos tribunais, exigindo do profissional do direito uma análise acurada da conduta e dos deveres impostos pela lei e pela convenção. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem se tornado cada vez mais rigorosa, com ênfase na boa-fé objetiva e na diligência esperada de um gestor.
Para a advocacia, compreender o Art. 1.348 é fundamental tanto para a assessoria preventiva a condomínios e síndicos quanto para a atuação em litígios envolvendo a gestão condominial. As discussões práticas frequentemente giram em torno da extensão dos poderes do síndico, da validade de suas deliberações e da sua responsabilidade civil e criminal. A correta aplicação deste artigo garante a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais, evitando conflitos e prejuízos aos condôminos.
