Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à defesa dos interesses comuns e à manutenção da ordem. A natureza jurídica da atuação do síndico é amplamente discutida, oscilando entre a figura do mandatário e a de um órgão do condomínio, com a doutrina majoritária pendendo para a primeira.
Os incisos do artigo detalham as funções primordiais do síndico, desde a convocação de assembleias (inc. I) e a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inc. II), até a gestão financeira, incluindo a elaboração de orçamento (inc. VI) e a cobrança de contribuições e multas (inc. VII). A obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inc. III) e de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV) ressalta o caráter de transparência e fiscalização inerente à função. A realização do seguro da edificação (inc. IX) e a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V) são cruciais para a segurança e valorização patrimonial.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e aprovação da assembleia. A jurisprudência tem sido rigorosa quanto à necessidade de aprovação para a delegação de poderes essenciais, evitando o esvaziamento da figura do síndico eleito.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é indispensável na assessoria a condomínios e condôminos. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação, a responsabilidade civil por omissão ou excesso de poder, e a interpretação das convenções condominiais à luz das atribuições legais são frequentes. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial é significativa, destacando a importância de uma atuação preventiva e consultiva. A análise das prestações de contas (inc. VIII) e a aplicação de multas (inc. VII) são pontos de constante controvérsia, exigindo do advogado um conhecimento sólido da legislação e da dinâmica condominial.
