Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a representação legal e a gestão de negócios, com predominância para a primeira, dada a sua capacidade de agir em nome do condomínio em juízo e fora dele, conforme o inciso II.
Entre as competências destacadas, a convocação de assembleias (inciso I) e a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) são pilares da sua atuação. O síndico deve, ainda, zelar pela observância das normas internas (inciso IV), diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V) e gerir as finanças, elaborando orçamentos (inciso VI) e cobrando as contribuições condominiais (inciso VII). A responsabilidade pela realização do seguro da edificação (inciso IX) é crucial para a proteção patrimonial, enquanto a prestação de contas (inciso VIII) anualmente ou quando exigida, reforça o princípio da transparência e da boa-fé na gestão.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem importantes flexibilizações e mecanismos de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que pode ocorrer em situações de vacância ou impedimento. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela e fiscalização por parte dos condôminos para evitar abusos ou desvios de finalidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, litígios envolvendo a má gestão do síndico, ou disputas sobre a validade de atos praticados em nome do condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao atuar dentro de suas competências legais e convencionais, vincula o condomínio. Contudo, a extrapolação de suas atribuições pode gerar sua responsabilidade pessoal. É imperativo que o advogado que atua em direito condominial domine essas nuances para orientar adequadamente seus clientes, seja na defesa dos interesses do condomínio, seja na representação de condôminos insatisfeitos com a administração.
