Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo o arcabouço legal para sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração e representação do condomínio. A interpretação de seus incisos e parágrafos é crucial para a delimitação da esfera de atuação desse mandatário, evitando conflitos e garantindo a boa gestão.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conferida pelo inciso II, é um dos pilares da função, permitindo ao síndico defender os interesses comuns em diversas instâncias. O inciso VII, por sua vez, confere ao síndico a prerrogativa de cobrar contribuições e multas, aspecto vital para a saúde financeira do condomínio e que frequentemente gera discussões sobre a legitimidade e os limites dessa cobrança.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é essencial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a doutrina e a jurisprudência debatem os limites dessa delegação, especialmente quanto à responsabilidade do síndico por atos de seus delegados.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, litígios envolvendo a conservação de áreas comuns ou a prestação de serviços, e discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A análise detida de cada inciso e parágrafo é indispensável para a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação dessas competências é um ponto nevrálgico em muitos litígios condominiais, exigindo dos advogados um profundo conhecimento da matéria.
A ausência de algumas competências específicas, como a contratação de obras de grande vulto sem prévia autorização assemblear, gera discussões sobre os limites da gestão ordinária e a necessidade de deliberação coletiva. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, seja por omissão ou por excesso de poder, é outro ponto de controvérsia relevante, exigindo uma análise casuística da extensão de suas atribuições e do dever de diligência. A advocacia preventiva, por meio da elaboração e revisão de convenções e regimentos internos, é crucial para mitigar esses riscos e garantir a segurança jurídica da gestão condominial.
