Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, conservação e defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário, gestor de negócios ou órgão executivo do condomínio, com predominância da tese de que atua como representante legal, investido de poderes pela assembleia.
Entre as competências listadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inc. II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inc. III). O síndico também é responsável por zelar pelo cumprimento da convenção, regimento interno e deliberações assembleares (inc. IV), bem como pela conservação das áreas comuns e prestação de serviços (inc. V). A gestão financeira é contemplada pela elaboração do orçamento (inc. VI) e pela cobrança de contribuições e multas (inc. VII), culminando na obrigação de prestar contas (inc. VIII) e realizar o seguro da edificação (inc. IX), este último de suma importância para a proteção patrimonial do condomínio.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes à gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância do cargo de síndico, ou mesmo para atribuições específicas. Já o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre os limites e a extensão da responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão do delegado.
Na prática advocatícia, a interpretação e aplicação deste artigo são cruciais em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico, impugnação de assembleias, cobrança de cotas condominiais e questões de gestão. A ausência de seguro da edificação, por exemplo, pode gerar graves consequências e responsabilidades ao síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico, embora amplas, são limitadas pelos ditames da convenção e pelas deliberações assembleares, exigindo uma atuação diligente e proba.
A advocacia condominial deve estar atenta às particularidades de cada convenção e regimento interno, que podem detalhar ou expandir as competências do síndico, desde que não contrariem a lei. A fiscalização da gestão condominial pelos condôminos e a correta aplicação das normas são temas recorrentes, demandando do síndico não apenas conhecimento jurídico, mas também habilidades de gestão e comunicação. A compreensão aprofundada do Art. 1.348 é, portanto, indispensável para a atuação eficaz tanto na defesa dos síndicos quanto na representação dos condôminos.
