Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, mas prevalece o entendimento de que ele atua como representante legal do ente despersonalizado.
As competências listadas nos incisos são de suma importância prática. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico o poder de convocar a assembleia, instrumento máximo de deliberação condominial. O inciso II, por sua vez, atribui a representação ativa e passiva do condomínio, permitindo-lhe atuar em juízo ou fora dele, o que inclui a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais e a defesa em litígios. A observância do inciso III, que impõe o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, é crucial para a transparência da gestão e para evitar a preclusão de direitos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, o que pode ocorrer em casos de impedimento ou vacância do síndico. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
A advocacia condominial deve estar atenta à correta aplicação e interpretação dessas disposições, pois a inobservância das competências ou a extrapolação dos limites de atuação do síndico podem gerar sua responsabilidade civil e até criminal. A cobrança de contribuições (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres que, se negligenciados, podem acarretar sérios prejuízos ao condomínio e aos condôminos. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir do síndico a diligência e a probidade na administração, reforçando a importância de uma gestão pautada na legalidade e na transparência.
