Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece as balizas para a atuação do síndico, que é o principal responsável pela gestão do patrimônio comum e pela manutenção da ordem interna. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandato legal e uma representação sui generis, dada a especificidade das suas atribuições e a vinculação direta à coletividade condominial.
Os incisos do artigo detalham as competências essenciais, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), o que inclui a propositura e defesa em ações judiciais. A obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência na gestão condominial. Ademais, o síndico deve zelar pelo cumprimento da convenção, regimento interno e deliberações assembleares (inciso IV), bem como pela conservação das áreas comuns e prestação de serviços (inciso V), demonstrando a amplitude de suas responsabilidades administrativas e operacionais.
Aspectos financeiros também são contemplados, como a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII), esta última sendo um pilar da boa-fé objetiva e da gestão fiscal responsável. O inciso IX, que trata da realização do seguro da edificação, é de suma importância para a proteção patrimonial do condomínio, sendo uma obrigação legal inafastável. A inobservância dessas competências pode gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico, conforme a gravidade da conduta.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade e nuances à regra geral. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é crucial em situações de impedimento ou vacância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, que pode ser para um subsíndico ou administradora, não exime o síndico de sua responsabilidade de supervisão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a extensão da responsabilidade do síndico.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é fundamental tanto para a assessoria a condomínios e síndicos, quanto para a defesa de condôminos em litígios. Questões como a validade de atos praticados por síndicos sem a devida aprovação assemblear, a responsabilização por omissões ou atos ilícitos e a interpretação das cláusulas da convenção condominial em relação às competências do síndico são temas recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar ao interesse comum, sob pena de nulidade de seus atos e eventual responsabilização pessoal.
