Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário ou de órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a última, dada a autonomia e os poderes inerentes à função.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação judicial e extrajudicial é um pilar da atuação do síndico, conferindo-lhe legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas. Além disso, o síndico deve zelar pelo cumprimento da convenção, regimento interno e deliberações assembleares (inciso IV), bem como pela conservação das áreas comuns e prestação de serviços (inciso V), demonstrando a amplitude de suas responsabilidades.
O dispositivo também aborda aspectos financeiros e de gestão, como a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas anual (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação fundamental para a proteção patrimonial do condomínio. Uma discussão prática relevante gira em torno da responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, que pode ser configurada por dolo ou culpa, exigindo diligência e probidade na condução de suas funções.
Os parágrafos do Art. 1.348 trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a dinâmica condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias sobre os limites da delegação e a manutenção da responsabilidade do síndico original.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. Questões envolvendo a validade de atos praticados pelo síndico, a extensão de seus poderes, a responsabilização por omissões ou atos ilícitos, e a interpretação das convenções condominiais à luz da lei são temas recorrentes. A gestão condominial exige um equilíbrio entre a autonomia do síndico e a fiscalização da assembleia, garantindo a transparência e a legalidade das ações.
