Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa administração, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é de mandatário, embora com peculiaridades inerentes à gestão de um ente despersonalizado, gerando discussões doutrinárias sobre a extensão de seus poderes e responsabilidades.
Os incisos do artigo detalham as incumbências operacionais e estratégicas do síndico. O inciso I, por exemplo, trata da convocação de assembleias, ato fundamental para a governança condominial, enquanto o inciso II confere ao síndico a capacidade de representar o condomínio em juízo ou fora dele, caracterizando sua legitimidade ativa e passiva. A diligência na conservação das áreas comuns e a zeladoria dos serviços, conforme o inciso V, são pilares para a manutenção do valor patrimonial e da qualidade de vida no condomínio. A elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são cruciais para a saúde financeira do ente.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes à gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, flexibilizando a figura do síndico em situações específicas. Já o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção, o que abre espaço para a figura do subsíndico ou de administradoras terceirizadas. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, conforme entendimento majoritário da jurisprudência.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental para a defesa de condôminos, síndicos e administradoras. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem aprovação assemblear, a responsabilidade civil por omissão ou negligência na gestão, e a interpretação das cláusulas da convenção condominial em face das atribuições legais são recorrentes. A correta aplicação deste artigo previne litígios e garante a segurança jurídica nas relações condominiais. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da extensão dos poderes do síndico em casos de urgência, sem prévia autorização assemblear, permanece como um ponto de frequente debate judicial.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico, embora amplas, são limitadas pela convenção, pelo regimento interno e pelas deliberações assembleares. A prestação de contas anual (inciso VIII) e a contratação do seguro da edificação (inciso IX) são deveres inafastáveis, cuja inobservância pode gerar responsabilização pessoal do síndico. A advocacia preventiva, nesse contexto, é essencial para orientar os síndicos sobre o cumprimento de suas obrigações e evitar passivos para o condomínio.
