Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, sendo majoritariamente compreendido como um mandatário da coletividade, com poderes específicos conferidos pela lei, convenção e assembleia.
As competências elencadas nos incisos são de suma importância prática. O inciso I, por exemplo, trata da convocação da assembleia, ato fundamental para a tomada de decisões coletivas. O inciso II confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, permitindo-lhe atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns, o que inclui a propositura de ações e a celebração de contratos. A responsabilidade pela conservação e guarda das partes comuns, bem como a zeladoria dos serviços (inciso V), e a elaboração do orçamento (inciso VI) são pilares da gestão condominial eficiente.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a dinâmica administrativa, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a jurisprudência tem sido rigorosa quanto à responsabilidade do síndico, mesmo em caso de delegação, especialmente se houver negligência na fiscalização do delegado.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a atuação do síndico, seja por omissão no cumprimento de suas obrigações (como a não realização do seguro da edificação, inciso IX), seja por excesso de poder ou falha na prestação de contas (inciso VIII). A interpretação dos limites de sua atuação e a validade das deliberações assembleares são temas recorrentes. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação do Art. 1.348 é vital para a segurança jurídica das relações condominiais e para a prevenção de conflitos.
É fundamental que o advogado que atua em direito condominial compreenda a extensão e os limites dessas competências, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII) é um ponto sensível, exigindo rigor na aplicação da convenção e do regimento interno, sob pena de nulidade. A observância estrita do Art. 1.348 e demais normas condominiais é a base para uma gestão transparente e eficaz, minimizando riscos de responsabilização civil e criminal do síndico.
