Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico em um condomínio edilício, estabelecendo um rol de competências que visam à gestão eficiente e à preservação dos interesses comuns. Este dispositivo legal é a espinha dorsal da administração condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade de representar o condomínio, tanto judicial quanto extrajudicialmente, e de zelar pelo cumprimento das normas internas. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da visão de que se trata de um mandato legal, com poderes específicos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é de particular relevância prática, sendo a base para a execução de cotas condominiais, um dos principais desafios enfrentados pelos condomínios. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a ata da assembleia que aprova as despesas condominiais constitui título executivo extrajudicial, conforme o Art. 784, X, do Código de Processo Civil, agilizando a recuperação de créditos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade do síndico perante o condomínio e terceiros permanece, mesmo com a delegação, exigindo fiscalização constante.
A prática advocatícia demanda atenção especial à interpretação e aplicação do Art. 1.348, especialmente em litígios envolvendo a validade de atos do síndico, a cobrança de débitos condominiais ou a responsabilização por má gestão. A análise da convenção condominial e do regimento interno é indispensável, pois estes documentos podem detalhar ou complementar as atribuições legais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira e suas interações, a correta observância dessas competências é fundamental para a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais, prevenindo conflitos e garantindo a boa administração do patrimônio comum.
