Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa gestão, a conservação do patrimônio e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário legal, cujos poderes são conferidos pela lei, pela convenção de condomínio e pelas deliberações assembleares, conforme doutrina majoritária.
As competências listadas nos incisos são de suma importância prática. O inciso I, por exemplo, trata da convocação de assembleias, ato fundamental para a vida condominial. O inciso II confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, permitindo-lhe atuar em juízo ou fora dele na defesa dos interesses comuns, o que inclui a propositura de ações de cobrança e a defesa em demandas judiciais. A omissão em dar conhecimento de procedimentos judiciais (inciso III) pode configurar negligência e gerar responsabilidade.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é uma exceção à regra geral da sindicância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mas sempre mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos.
A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que as atribuições do síndico, embora amplas, não são ilimitadas, devendo sempre observar os limites da lei, da convenção e das deliberações assembleares. A inobservância do inciso IV, que impõe o cumprimento da convenção e do regimento interno, pode levar à destituição do síndico. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão é tema de constante debate, exigindo a comprovação de culpa ou dolo em sua conduta. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é fundamental para a segurança jurídica da gestão condominial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa de condôminos. Questões como a validade de atos praticados sem aprovação assemblear, a extensão da responsabilidade do síndico e a interpretação das cláusulas da convenção são frequentes. A correta aplicação deste artigo garante a segurança jurídica e a eficácia da administração condominial, prevenindo litígios e assegurando a observância dos direitos e deveres de todos os envolvidos.
