Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, sendo majoritariamente compreendida como um mandatário da coletividade, cujos poderes são conferidos pela assembleia e limitados pela convenção e regimento interno.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação de assembleias, é crucial para a governança democrática do condomínio. O inciso II, por sua vez, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, legitimando-o para a propositura de ações e defesa dos interesses coletivos. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falta grave, sujeitando o síndico a responsabilidades. A observância e o cumprimento da convenção e do regimento interno (inciso IV) são pilares da convivência condominial, e sua inobservância pode gerar conflitos e sanções.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da coletividade sobre a figura do síndico. Já o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a profissionalização da gestão. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final pela supervisão e fiscalização dos atos delegados.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental para a defesa dos condôminos e do próprio condomínio. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil por omissão na conservação (inciso V) ou na cobrança de contribuições (inciso VII), e a correta prestação de contas (inciso VIII) são recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com diligência e probidade, sob pena de responder por perdas e danos. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, evidenciando a necessidade de uma assessoria jurídica preventiva e contenciosa especializada em direito condominial.
A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal inafastável, visando proteger o patrimônio comum contra sinistros. A inobservância desta competência pode gerar graves consequências financeiras e jurídicas para o condomínio e para o próprio síndico. A correta elaboração do orçamento (inciso VI) e a gestão financeira transparente são essenciais para a saúde econômica do condomínio, evitando surpresas e garantindo a manutenção dos serviços e da infraestrutura.
