Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou, mais modernamente, um órgão do condomínio, com poderes e deveres específicos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou na defesa contra terceiros. A jurisprudência tem consolidado a importância dessa representação, exigindo, contudo, que o síndico aja dentro dos limites de suas atribuições e das deliberações assembleares.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão condominial moderna, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras de condomínios. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, salvo expressa exoneração ou culpa exclusiva do terceiro.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à realização do seguro da edificação (inciso IX). A omissão na contratação do seguro obrigatório, por exemplo, pode gerar responsabilidade civil para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos deve sempre considerar o princípio da boa-fé objetiva e a finalidade social do condomínio, buscando o equilíbrio entre os direitos individuais e os interesses coletivos.
Para o advogado, compreender a extensão das competências do síndico é vital para a correta propositura ou defesa de ações envolvendo condomínios, bem como para a consultoria preventiva. A análise detida de cada inciso e parágrafo, em conjunto com a convenção condominial e o regimento interno, permite identificar potenciais conflitos de atribuição ou atos ultra vires, que podem gerar nulidades ou responsabilidades. A atuação do síndico, portanto, exige não apenas conhecimento legal, mas também discernimento e habilidade para gerir as complexas relações condominiais.
