Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, mas prevalece a compreensão de que atua como representante legal do ente despersonalizado.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV). A responsabilidade do síndico é ampla, abrangendo desde a gestão financeira, com a elaboração de orçamento e cobrança de contribuições (incisos VI e VII), até a conservação das áreas comuns e a contratação do seguro da edificação (incisos V e IX). A omissão em qualquer dessas atribuições pode gerar responsabilidade civil, conforme a jurisprudência consolidada.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico seja impedido ou destituído. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é crucial para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, ações de prestação de contas, e em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão ou omissão. A interpretação dos limites da representação e da delegação de poderes é um ponto sensível, exigindo análise cuidadosa da convenção condominial e das atas de assembleia. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas deliberações assembleares e na redação da convenção é fundamental para evitar controvérsias sobre a validade dos atos praticados pelo síndico ou seus prepostos.
