Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo o arcabouço legal para sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão administrativa e pela representação legal do condomínio. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio ativa e passivamente (inciso II), são pilares da administração condominial, exigindo do síndico não apenas conhecimento jurídico, mas também habilidades de gestão e comunicação.
A representação do condomínio, conforme o inciso II, abrange a prática de atos em juízo ou fora dele, visando à defesa dos interesses comuns. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, podendo figurar como autor ou réu em ações judiciais, bem como celebrar contratos e acordos. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, enfatiza o caráter de mandatário legal do síndico, cujos poderes são definidos pela lei, convenção e deliberações assembleares. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça a transparência e a responsabilidade fiduciária inerente ao cargo.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é uma salvaguarda para situações específicas ou para condomínios de maior porte. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a otimização da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a legitimidade de representação do síndico, a validade de atos por ele praticados, ou a correta aplicação das multas (inciso VII). A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com diligência e probidade, sob pena de responsabilidade civil. A omissão em realizar o seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar graves consequências para o condomínio e para o próprio síndico, em caso de sinistro. Advogados devem orientar seus clientes, síndicos ou condôminos, sobre a extensão e os limites desses poderes e deveres, garantindo a conformidade legal e a boa gestão condominial.
