Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece as balizas para a atuação do síndico, que, em sua essência, é o representante legal do condomínio, incumbido de gerir os interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição pela assembleia.
As atribuições elencadas nos incisos são de caráter exemplificativo, mas essenciais para a boa gestão. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, permitindo-lhe atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses coletivos, o que inclui a propositura de ações e a celebração de contratos. Já o inciso VII, ao tratar da cobrança de contribuições e multas, ressalta a importância da gestão financeira e da disciplina interna. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, demonstrando a soberania da assembleia em questões cruciais. O § 2º, por sua vez, autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta prerrogativa é fundamental para a delegação de tarefas a administradoras ou subsíndicos, otimizando a gestão. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é crucial para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade por omissão ou negligência, e os procedimentos para destituição ou eleição são constantemente debatidas. A correta compreensão das competências do síndico e dos mecanismos de controle assemblear é vital para evitar litígios e garantir a harmonia e a eficiência na administração condominial.
