Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, representante legal ou órgão executivo do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a representação legal, conferindo-lhe amplos poderes para atuar em nome da coletividade.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é de particular relevância prática, sendo a base para a execução de débitos condominiais, um dos principais litígios envolvendo condomínios. A responsabilidade do síndico por omissão ou negligência no cumprimento dessas atribuições pode ensejar sua destituição e até mesmo responsabilização civil, conforme a gravidade da conduta.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem nuances importantes à gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, flexibilizando a figura do síndico em situações específicas. Já o §2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, conselheiros ou administradoras profissionais, é crucial para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela na delimitação das responsabilidades.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram constantes discussões, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e à necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. Por exemplo, a realização de obras voluptuárias ou úteis, mesmo que necessárias, geralmente exige quóruns específicos, extrapolando a mera competência de conservação. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a constante evolução da legislação e da jurisprudência sobre condomínios exige dos advogados uma atualização contínua para orientar síndicos e condôminos, prevenindo litígios e garantindo a conformidade legal da administração. A atuação preventiva e consultiva é fundamental para evitar problemas decorrentes da má gestão ou da interpretação equivocada das atribuições legais.
