Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências privativas do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais para a gestão da propriedade comum, refletindo a importância do síndico como representante legal e executor das deliberações assembleares. A natureza jurídica dessas competências é de mandato legal, conferido pela própria lei, e não meramente contratual, embora a eleição pela assembleia seja indispensável.
Entre as funções mais relevantes, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo um ponto crucial para a segurança jurídica do condomínio. A omissão em dar conhecimento de procedimentos judiciais (inciso III) ou em realizar o seguro da edificação (inciso IX) pode configurar negligência e gerar responsabilidade civil.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é vital para a eficiência da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico.
As implicações práticas para a advocacia são vastas, abrangendo desde a consultoria preventiva na elaboração de convenções e regimentos internos até a atuação em litígios envolvendo a responsabilidade do síndico por atos de gestão. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são fundamentais para evitar conflitos e garantir a boa administração do condomínio. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a jurisprudência é rica em casos que discutem os limites e a extensão desses poderes, especialmente em situações de omissão ou excesso de representação.
A doutrina majoritária entende que as atribuições do síndico são numerus clausus, ou seja, taxativas, mas admitem uma interpretação extensiva para atos inerentes à gestão ordinária que não estejam expressamente vedados. Contudo, atos que impliquem disposição de bens ou alteração substancial da estrutura condominial exigem autorização expressa da assembleia, sob pena de nulidade. A observância rigorosa do Art. 1.348 e das normas condominiais é a base para uma gestão transparente e eficaz, protegendo tanto o síndico quanto os condôminos de futuras contendas.
