Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal delineia as atribuições essenciais para a gestão do condomínio, conferindo-lhe poderes de representação e administração. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades próprias da gestão coletiva.
As competências listadas nos incisos são cruciais para o bom funcionamento do condomínio. O inciso I, por exemplo, trata da convocação de assembleias, ato fundamental para a deliberação coletiva. Já o inciso II confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, permitindo-lhe atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns, o que inclui a propositura de ações e a celebração de contratos. O inciso VII, por sua vez, autoriza a cobrança de contribuições e multas, essencial para a saúde financeira do ente despersonalizado.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, demonstrando a soberania da vontade condominial. O § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta previsão é vital para a delegação de tarefas, como a contratação de administradoras de condomínios, mas exige cautela na delimitação dos poderes delegados para evitar conflitos de competência e responsabilidade.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo condomínios, desde ações de cobrança até discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que os atos do síndico devem estar em conformidade com a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares, sob pena de nulidade ou responsabilização. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto frequente de controvérsia em tribunais, especialmente em casos de gestão temerária ou excesso de poderes.
É fundamental que os advogados que atuam na área condominial compreendam a extensão e os limites das atribuições do síndico, bem como as implicações da delegação de poderes. A correta aplicação do Art. 1.348 do Código Civil é essencial para a segurança jurídica das relações condominiais e para a prevenção de conflitos, garantindo uma administração eficiente e transparente em conformidade com a lei e os interesses dos condôminos.
