Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a administração eficiente e a defesa dos interesses comuns dos condôminos, sendo a base para a atuação deste importante agente. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é crucial para a advocacia que atua em direito condominial.
O caput introduz a ideia de competência, enquanto os incisos detalham as funções. O inciso I, por exemplo, trata da convocação de assembleias, um ato fundamental para a vida condominial e a manifestação da vontade coletiva. Já o inciso II confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, tanto judicial quanto extrajudicialmente, o que lhe permite praticar atos necessários à defesa dos interesses comuns, como a propositura de ações de cobrança ou a defesa em litígios. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falha grave na gestão, sujeitando o síndico a responsabilidades.
A gestão administrativa é reforçada pelos incisos IV, V, VI, VII, VIII e IX. O síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), e, crucialmente, cobrar as contribuições e multas (inciso VII), garantindo a saúde financeira do condomínio. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever fiduciário inafastável, enquanto a realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal de grande relevância para a proteção patrimonial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a inobservância dessas obrigações pode gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações e discussões. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é uma prerrogativa da soberania assemblear. O § 2º, por sua vez, autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, que pode ser para um subsíndico ou administradora, é amplamente discutida na doutrina e jurisprudência quanto aos limites da responsabilidade do síndico original, que, via de regra, não se exime totalmente da fiscalização. A advocacia deve estar atenta a essas nuances para orientar síndicos e condôminos sobre os riscos e benefícios da delegação de funções.
