Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário ou órgão executivo do condomínio, mas sua função primordial é a de representar o ente despersonalizado, conforme o inciso II, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele.
Entre as competências destacadas, a convocação de assembleias (inciso I) e a representação legal (inciso II) são pilares da administração condominial. O síndico também é responsável por dar conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), e zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V). A gestão financeira é contemplada pela elaboração do orçamento (inciso VI) e pela cobrança das contribuições e multas (inciso VII), culminando na prestação de contas anual (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida protetiva de grande relevância patrimonial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com necessidades administrativas específicas, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras de condomínios. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má gestão ou negligência do terceiro contratado.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a síndicos e condôminos. Questões como a validade de deliberações assembleares, a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, e a interpretação das cláusulas da convenção condominial são recorrentes. A análise de contratos de prestação de serviços e a defesa em ações de cobrança ou de prestação de contas exigem um domínio preciso dessas atribuições. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial é expressiva, destacando a importância da atuação preventiva e consultiva do advogado.
A prática forense demonstra que a inobservância das competências do síndico pode gerar nulidades de atos, responsabilização pessoal e conflitos internos. Advogados devem orientar seus clientes sobre a necessidade de clareza na convenção e no regimento interno, bem como na formalização das deliberações assembleares, para evitar questionamentos futuros. A correta aplicação do Art. 1.348 do Código Civil é, portanto, um pilar para a estabilidade e a harmonia nas relações condominiais.
