Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de competências que garantem a gestão eficiente e a representação legal do ente despersonalizado. Este dispositivo é crucial para a organização condominial, pois define os limites e deveres do síndico, figura central na administração da propriedade horizontal. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida, sendo majoritariamente compreendida como um mandatário da assembleia, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns, o que implica uma responsabilidade civil e, em certos casos, criminal. A doutrina e a jurisprudência são uníssonas em reconhecer a amplitude dessa representação, essencial para a defesa do patrimônio e dos direitos dos condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à regra geral. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da coletividade condominial. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má gestão ou negligência do preposto.
A prática forense revela que a inobservância dessas competências é fonte comum de litígios condominiais, desde a má prestação de contas (inciso VIII) até a falha na conservação das áreas comuns (inciso V). A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são, portanto, vitais para a advocacia que atua no direito imobiliário. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições do síndico é um fator mitigador de conflitos, reforçando a importância de convenções condominiais bem elaboradas e regimentos internos detalhados.
É fundamental que o advogado oriente o síndico sobre a necessidade de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), bem como sobre a obrigação de realizar o seguro da edificação (inciso IX), que é uma medida protetiva essencial. A responsabilidade do síndico é objetiva em relação a certos deveres, como o seguro, e subjetiva em outros, exigindo diligência e probidade na gestão. A compreensão aprofundada deste artigo permite uma atuação preventiva e contenciosa mais eficaz na defesa dos interesses condominiais.
