Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, conservação e representação do condomínio, sendo fundamental para a harmonia e o funcionamento da coletividade. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão executivo do condomínio, com implicações diretas na extensão de seus poderes e responsabilidades.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação de assembleias, e o inciso II, sobre a representação ativa e passiva do condomínio, são pilares da atuação síndical. A representação judicial e extrajudicial exige do síndico uma postura diligente e proativa na defesa dos interesses comuns, o que, por vezes, gera questionamentos sobre os limites de sua autonomia para propor ou contestar ações sem prévia autorização assemblear, embora a jurisprudência tenda a reconhecer certa margem de discricionariedade para atos urgentes. O inciso III reforça a necessidade de transparência, impondo o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos.
Os parágrafos do artigo trazem flexibilidade à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, embora prática, exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. A doutrina e a jurisprudência frequentemente debatem a extensão dessa delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico por atos do preposto.
Outras atribuições cruciais incluem o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelar pela conservação e guarda das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento anual (inciso VI), e cobrar as contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas anual (inciso VIII) é um imperativo de transparência e gestão fiscal, sujeitando o síndico à responsabilização por irregularidades. O inciso IX, que trata da obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação, é vital para a proteção patrimonial do condomínio contra sinistros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta observância desses deveres é um dos principais focos de litígios condominiais, ressaltando a importância de uma gestão síndical competente e em conformidade com a lei.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável, seja na consultoria preventiva a síndicos e condôminos, seja na atuação contenciosa em disputas que envolvam a gestão condominial. A interpretação desses incisos e parágrafos, em conjunto com a convenção e o regimento interno, é chave para a resolução de conflitos e a garantia da segurança jurídica nas relações condominiais, exigindo do profissional do direito uma análise minuciosa das particularidades de cada caso.
