Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente dos interesses comuns. A análise do caput e seus incisos revela a amplitude das responsabilidades, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), passando pela conservação das áreas comuns (inciso V) e a gestão financeira (incisos VI, VII e VIII).
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Esta função implica a capacidade de defender os interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. É crucial que o síndico dê imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), garantindo a transparência da gestão e o direito à informação dos condôminos. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a legitimidade do síndico para atuar em nome do condomínio, inclusive em ações que visam à reparação de danos ou à defesa de direitos.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a flexibilidade na gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a distribuição de tarefas. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação dos delegados.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à extensão dos poderes do síndico e à validade de suas decisões. Discute-se, por exemplo, os limites da atuação do síndico em despesas extraordinárias sem prévia autorização da assembleia, bem como a sua responsabilidade civil e criminal por atos de gestão. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são essenciais para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza nas convenções condominiais e nos regimentos internos, em consonância com este artigo, é um fator preponderante para a redução de litígios.
A obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) é uma medida de proteção patrimonial que resguarda o condomínio contra sinistros, sendo uma das atribuições inafastáveis do síndico. A inobservância dessa e de outras competências pode configurar omissão ou negligência, sujeitando o síndico a responsabilização. Portanto, a compreensão aprofundada deste artigo é indispensável para síndicos, condôminos e, sobretudo, para advogados que atuam no direito imobiliário e condominial, orientando-os na prevenção e resolução de disputas.
