Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo o arcabouço legal para sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a organização e gestão condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração e representação do ente despersonalizado. A natureza jurídica do síndico, embora não seja um mandatário clássico, aproxima-se da figura do gestor de negócios, com poderes específicos definidos pela lei, convenção e assembleia.
Os incisos do artigo detalham as atribuições, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), até a gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação das áreas comuns (inciso V). A obrigação de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são pilares da transparência e da segurança patrimonial. É crucial que o síndico dê imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), garantindo a participação e ciência dos condôminos em questões relevantes.
Os parágrafos 1º e 2º trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que demonstra a soberania da assembleia. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos do síndico, seja para defender sua atuação. A interpretação dos limites de seus poderes e a necessidade de aprovação assemblear para certas deliberações são pontos de frequente discussão doutrinária e jurisprudencial. Por exemplo, a validade de multas aplicadas sem a devida observância do regimento interno ou da convenção, ou a realização de obras sem a aprovação necessária, são temas recorrentes. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação e interpretação deste artigo são cruciais para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica das decisões condominiais.
A advocacia deve estar atenta à distinção entre as atribuições indelegáveis do síndico e aquelas que podem ser transferidas, sempre com a devida cautela e observância das formalidades legais e convencionais. A responsabilidade civil do síndico por atos praticados com dolo ou culpa, bem como a necessidade de sua destituição em caso de má gestão, são desdobramentos práticos que exigem profundo conhecimento deste dispositivo e de todo o arcabouço jurídico condominial.
