Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo o arcabouço legal para sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração e representação do condomínio. A norma busca equilibrar a autonomia da coletividade com a necessidade de uma gestão eficiente, evitando lacunas na administração e garantindo a defesa dos interesses comuns dos condôminos.
Entre as atribuições listadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conferida ao síndico, é um ponto crucial, permitindo-lhe atuar na defesa dos interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo o patrimônio comum. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de transparência, exigindo que o síndico informe a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações aos poderes do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, mas exige cautela e fiscalização por parte da assembleia, evitando a despersonalização da responsabilidade. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão dessa delegação, especialmente quanto à responsabilidade do síndico por atos do preposto.
A prática advocatícia exige atenção redobrada às nuances do Art. 1.348. Advogados que atuam em direito condominial devem orientar síndicos e condôminos sobre os limites e alcances dessas atribuições, prevenindo conflitos e garantindo a legalidade dos atos de gestão. A correta interpretação dos deveres de conservação (inciso V), elaboração orçamentária (inciso VI), cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e prestação de contas (inciso VIII) é fundamental para a saúde financeira e operacional do condomínio. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a conformidade com estas normas é um dos pilares para evitar litígios e garantir a boa gestão condominial.
Por fim, o inciso IX, que trata da obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação, é um dever de ordem pública e de grande relevância prática, visando à proteção do patrimônio comum contra sinistros. A omissão do síndico nesse ponto pode gerar sua responsabilização pessoal. A compreensão aprofundada de cada um desses incisos e parágrafos é indispensável para a atuação consultiva e contenciosa, assegurando a conformidade legal e a proteção dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio.
