Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, conservação e defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário sui generis, cujos poderes são conferidos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação de assembleias, e o inciso II, que versa sobre a representação ativa e passiva do condomínio, são pilares da gestão. A representação judicial e extrajudicial exige do síndico diligência e conhecimento para a defesa dos interesses comuns, conforme o inciso III. A observância e o cumprimento das normas internas, como a convenção e o regimento interno, são imperativos, conforme o inciso IV, que reforça a necessidade de disciplina condominial.
As responsabilidades administrativas e financeiras são igualmente cruciais, abrangendo a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever fundamental de transparência e probidade, sujeitando o síndico à fiscalização dos condôminos. Por fim, o inciso IX, que impõe a realização do seguro da edificação, demonstra a preocupação legal com a proteção patrimonial do condomínio.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, flexibilizando a figura do síndico em situações específicas. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões doutrinárias sobre os limites da sub-rogação e a responsabilidade solidária ou subsidiária. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se debruça sobre a necessidade de clareza na delegação e a manutenção da fiscalização pelo síndico eleito.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental para a defesa de condôminos em ações de prestação de contas, para a impugnação de atos do síndico que excedam suas competências, ou para a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais. A correta compreensão das atribuições e dos limites de atuação do síndico é essencial para evitar litígios e garantir a segurança jurídica da gestão condominial. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a necessidade de o síndico agir nos estritos limites de suas competências legais e convencionais, sob pena de responsabilização civil.
