Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico no condomínio edilício, estabelecendo a espinha dorsal de sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração e representação do condomínio. A norma busca equilibrar a autonomia da gestão com a necessidade de fiscalização e controle pelos condôminos, refletindo a natureza jurídica complexa do condomínio como ente despersonalizado, mas com capacidade processual.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, é um ponto nevrálgico, pois confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios mais complexos. A prestação de contas (inciso VIII) e a elaboração orçamentária (inciso VI) reforçam o caráter fiduciário de sua função, exigindo transparência e probidade na gestão dos recursos comuns.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegabilidade de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é crucial em situações de impedimento ou vacância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Esta flexibilidade é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e anuência dos condôminos, mitigando riscos de desvio de finalidade ou má gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de condomínio, litígios envolvendo obras e reformas, e disputas sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A correta compreensão das atribuições e dos limites de atuação do síndico é essencial para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, embora não seja um mandatário clássico, atua como um gestor dos interesses comuns, sujeito a responsabilidades civis e, em casos extremos, criminais, por atos praticados com dolo ou culpa no exercício de suas funções.
