Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente discutida, oscilando entre um mandatário dos condôminos e um órgão de administração do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a segunda vertente, dada a autonomia de sua atuação dentro dos limites legais e convencionais.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio é um ponto crucial, exigindo do síndico diligência e conhecimento para a defesa dos interesses comuns. Além disso, a gestão financeira, com a elaboração do orçamento (inc. VI) e a cobrança das contribuições (inc. VII), bem como a prestação de contas (inc. VIII), são pilares da transparência e da responsabilidade fiduciária do síndico perante os condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não deva exercê-los. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição em contrário da convenção. Esta possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, e levanta discussões sobre os limites da subcontratação e a responsabilidade subsidiária do síndico pelos atos do preposto. A jurisprudência tem consolidado a necessidade de clareza na delegação e a manutenção da supervisão pelo síndico.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital tanto na assessoria a condomínios e síndicos quanto na representação de condôminos em litígios. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil por omissão ou excesso de poder, e a interpretação das convenções condominiais em face das atribuições legais são frequentes. A análise das atribuições do síndico, em conjunto com a convenção e o regimento interno, é essencial para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica das decisões. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial tem crescido, demandando dos profissionais do direito uma atualização constante sobre as nuances dessa área.
