Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário legal, cujos poderes são conferidos pela lei, pela convenção condominial e pelas deliberações assembleares, conforme a doutrina majoritária.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em litígios e negociações. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são pilares da transparência e da segurança patrimonial, respectivamente.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade permite a delegação de tarefas específicas, como a gestão financeira ou a supervisão de obras, otimizando a administração condominial. A jurisprudência tem reiterado a necessidade de observância rigorosa desses requisitos para a validade das delegações.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo a validade de atos do síndico, cobrança de cotas condominiais ou responsabilidade civil por má gestão. É fundamental que o advogado verifique a conformidade das ações do síndico com as competências legais e as disposições da convenção. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de divergências, especialmente quanto aos limites da delegação de poderes e à extensão do dever de diligência na conservação das áreas comuns (inciso V).
A correta compreensão e aplicação deste artigo são vitais para a saúde jurídica e financeira dos condomínios. A advocacia preventiva, por meio da consultoria para síndicos e condôminos, pode mitigar riscos e evitar conflitos, garantindo que as decisões administrativas estejam em consonância com a legislação e os interesses coletivos. A observância das competências do síndico é um balizador essencial para a segurança jurídica das relações condominiais.
