Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, inserido no Livro III, Título III, Capítulo VII do Código Civil, delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), conferindo-lhe poderes de gestão e representação essenciais para o bom funcionamento da coletividade condominial. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária pendendo para a primeira, dada a subordinação à vontade da assembleia.
As atribuições elencadas nos incisos III a IX são de caráter eminentemente prático e administrativo. O síndico deve, por exemplo, dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III), zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), esta última uma obrigação de segurança e patrimonial de grande relevância. A inobservância dessas competências pode gerar responsabilidade civil para o síndico, seja por omissão ou por atos que causem prejuízo ao condomínio ou aos condôminos. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve pautar-se pela diligência e boa-fé, sob pena de destituição e reparação de danos.
Os parágrafos do Art. 1.348 trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a profissionalização da gestão ou a distribuição de tarefas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em relação à fiscalização dos atos do delegado.
Na prática advocatícia, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 são constantes em litígios condominiais, seja em ações de prestação de contas, destituição de síndico, cobrança de cotas condominiais ou indenizatórias por má gestão. A análise da convenção e do regimento interno é fundamental, pois estes documentos podem detalhar ou complementar as atribuições legais. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a correta delimitação das competências do síndico é um dos pontos mais frequentes de controvérsia, exigindo dos advogados um profundo conhecimento da legislação e da dinâmica condominial para a defesa dos interesses de seus clientes, sejam eles síndicos, condôminos ou o próprio condomínio.
