Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração ordinária e extraordinária. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da tese de que atua como representante legal do ente despersonalizado.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, permitindo ao síndico atuar em nome do condomínio em diversas frentes, desde a cobrança de cotas condominiais (inc. VII) até a defesa em ações judiciais. É imperativo que o síndico dê imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio (inc. III), garantindo a transparência e a participação dos condôminos nas decisões relevantes.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que demonstra a soberania da assembleia. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob o crivo da assembleia, resguardando a responsabilidade do síndico.
A prática forense revela que a inobservância das competências do síndico, como a falta de prestação de contas (inc. VIII) ou a omissão na realização do seguro da edificação (inc. IX), pode gerar sua responsabilização civil e até criminal. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por seus atos culposos ou dolosos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se alinha com a necessidade de proteção do patrimônio comum e dos interesses coletivos dos condôminos.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável, seja na assessoria a condomínios e síndicos, na defesa de condôminos em litígios ou na elaboração e revisão de convenções e regimentos internos. A correta aplicação e interpretação dessas normas previne conflitos e garante a segurança jurídica nas relações condominiais, sendo um pilar para a boa governança condominial e a mitigação de riscos legais.
