Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal. Este dispositivo é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária. A natureza jurídica de sua atuação é de mandatário, conforme a doutrina majoritária, embora com peculiaridades inerentes à sua função estatutária.
As atribuições elencadas nos incisos são exaustivas em sua essência, mas admitem interpretação extensiva para abarcar atos inerentes à gestão. O inciso II, por exemplo, ao determinar a representação ativa e passiva do condomínio, legitima o síndico para propor ações judiciais ou defender os interesses comuns em litígios, como em casos de inadimplência (inciso VII) ou danos às áreas comuns (inciso V). A prestação de contas (inciso VIII) e a convocação de assembleias (inciso I) são pilares da transparência e da governança condominial.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e discussões. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em condomínios de grande porte ou com síndicos que necessitem de auxílio especializado. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando debates sobre os limites da sub-rogação de funções administrativas e de representação. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias em assembleias, exigindo clareza na convenção condominial.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é crucial para a defesa dos interesses de condôminos e condomínios. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilização civil por omissão ou excesso de poder, e a interpretação das competências em face da convenção e do regimento interno, são recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir nos limites de suas atribuições, sob pena de nulidade dos atos e eventual responsabilização pessoal.
