Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é crucial para a atuação jurídica preventiva e contenciosa.
Entre as funções primordiais, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação processual do condomínio, conferida ao síndico, é um ponto de grande relevância prática, exigindo do profissional do direito a verificação da regularidade da eleição e dos poderes do síndico. Ademais, o síndico deve cumprir e fazer cumprir as normas internas e as deliberações assembleares (inciso IV), zelando pela ordem e convivência.
A gestão patrimonial e financeira também é contemplada, com a incumbência de diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento anual (inciso VI) e, fundamentalmente, cobrar as contribuições e multas devidas (inciso VII). Este último ponto frequentemente gera litígios, demandando do síndico e do advogado uma atuação rigorosa, mas em conformidade com os princípios da boa-fé e da proporcionalidade. A prestação de contas anual ou quando exigida (inciso VIII) é um pilar da transparência administrativa, sujeitando o síndico à fiscalização dos condôminos.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, administradoras ou outros profissionais, deve ser analisada com cautela para evitar a desvirtuação da responsabilidade do síndico. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a interpretação desses parágrafos tem gerado diversas discussões jurisprudenciais sobre os limites da delegação e a manutenção da responsabilidade do síndico eleito.
Por fim, o inciso IX, que trata da realização do seguro da edificação, é um dever inafastável e de grande importância para a proteção do patrimônio condominial contra sinistros. A omissão nesse dever pode acarretar responsabilidade civil ao síndico. Para a advocacia, a análise do Art. 1.348 é um ponto de partida para a consultoria condominial, a elaboração de convenções e regimentos, e a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos em disputas relacionadas à gestão.
