Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal. Este dispositivo é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e pela defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão executivo do condomínio, com a jurisprudência majoritária tendendo a considerá-lo um mandatário da assembleia, ainda que com poderes específicos conferidos pela lei.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) – o que o legitima a atuar em processos judiciais e administrativos –, e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre litígios (inciso III). A observância da convenção, do regimento interno e das deliberações assembleares (inciso IV) é um pilar da sua atuação, garantindo a segurança jurídica das decisões coletivas. A omissão nessas funções pode gerar responsabilidade civil do síndico, conforme a extensão dos danos causados ao condomínio.
O síndico também é o responsável pela conservação das áreas comuns (inciso V), pela elaboração orçamentária (inciso VI) e pela cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII), funções essenciais para a saúde financeira do condomínio. A prestação de contas anual e sempre que exigida (inciso VIII) reforça o princípio da transparência e a fiscalização de sua gestão pelos condôminos. Por fim, a realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal imperativa, visando à proteção patrimonial do condomínio contra sinistros.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limites aos poderes do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essas disposições abrem margem para a delegação de funções, seja para subsíndicos, empresas administradoras ou outros condôminos, mas sempre sob a supervisão e aprovação da coletividade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é crucial para evitar conflitos de competência e garantir a validade dos atos praticados por terceiros em nome do condomínio.
