Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a representação legal do condomínio até a gestão financeira e a conservação das áreas comuns. A compreensão aprofundada de suas atribuições é crucial para a advocacia condominial, prevenindo litígios e garantindo a boa governança.
As atribuições elencadas nos incisos são, em sua maioria, de caráter essencialmente administrativo e representativo. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, legitimando-o a atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns. Já o inciso VII, ao tratar da cobrança de contribuições e multas, ressalta a importância da gestão financeira e da manutenção da saúde econômica do condomínio, aspecto que frequentemente gera discussões judiciais sobre a legitimidade e o rito da cobrança.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem a possibilidade de delegação de poderes, mitigando o caráter personalíssimo da função. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta flexibilidade é vital para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação a subsíndicos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é fundamental para evitar a usurpação de funções ou a delegação indevida, que pode gerar a nulidade de atos.
Na prática forense, a atuação do síndico é constantemente questionada, seja por omissão, excesso de poder ou má gestão. A responsabilidade civil do síndico, seja por atos dolosos ou culposos, é um tema recorrente, exigindo do advogado uma análise minuciosa das atribuições legais e convencionais. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao atuar como mandatário do condomínio, deve agir com a diligência de um bom pai de família, sob pena de responder por perdas e danos, conforme a teoria da culpa in eligendo ou in vigilando em caso de delegação.
