Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é de mandatário, atuando em nome e no interesse da coletividade, conforme a doutrina majoritária.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação judicial e extrajudicial é um pilar da função, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns. Além disso, o síndico é o responsável por fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV), atuando como garantidor da ordem interna.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade permite a delegação de tarefas, mas sempre sob o crivo da coletividade, resguardando a responsabilidade do síndico. A prática demonstra que a delegação de funções administrativas é comum, especialmente em condomínios de grande porte, que contratam administradoras.
Outras atribuições cruciais incluem a diligência na conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração do orçamento anual (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A omissão na contratação do seguro, por exemplo, pode gerar responsabilidade civil do síndico por eventuais danos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos tem sido objeto de vasta jurisprudência, especialmente em casos de inadimplência condominial e de falhas na conservação predial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental tanto na assessoria a condomínios quanto na defesa de condôminos. Questões como a validade de deliberações assembleares, a extensão dos poderes do síndico e a sua responsabilidade por atos de gestão são temas recorrentes. A gestão condominial exige do síndico não apenas conhecimento jurídico, mas também habilidades administrativas e de relacionamento interpessoal, sendo a sua atuação um campo fértil para litígios e para a atuação preventiva do advogado.
