Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente discutida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com predominância da primeira tese na doutrina e jurisprudência, dada a necessidade de representação e prestação de contas.
Entre as competências elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações ou defender o condomínio em litígios, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial. O inciso IX, que trata da obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação, reflete a preocupação do legislador com a proteção patrimonial e a segurança dos condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito. A jurisprudência tem sido rigorosa quanto à necessidade de aprovação assemblear para a validade dessas delegações, especialmente as que envolvem atos de gestão financeira ou que possam comprometer o patrimônio comum.
A prática forense revela que a inobservância das competências do síndico, ou a extrapolação de seus poderes, é fonte comum de litígios condominiais. Questões como a cobrança indevida de multas (inciso VII), a má gestão financeira (inciso VI e VIII) ou a omissão na conservação das áreas comuns (inciso V) frequentemente resultam em ações judiciais de prestação de contas, anulação de assembleia ou responsabilização civil do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses dispositivos demandam constante atualização e atenção às particularidades de cada convenção condominial.
Para a advocacia, compreender a extensão e os limites das atribuições do síndico é fundamental para atuar tanto na defesa dos interesses do condomínio quanto na representação de condôminos insatisfeitos. A assessoria preventiva, a elaboração de pareceres sobre a legalidade de atos síndicais e a atuação em assembleias são serviços de alta demanda, exigindo do profissional do direito um profundo conhecimento do Art. 1.348 e de toda a legislação condominial correlata, bem como da dinâmica das relações entre síndico, conselho e condôminos.
