Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando sua esfera de atuação e responsabilidades. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico o papel de gestor e representante legal do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, conforme o inciso II. A função do síndico é, portanto, de natureza complexa, exigindo não apenas habilidades administrativas, mas também conhecimento jurídico para a correta aplicação das normas.
As atribuições elencadas nos incisos, como convocar assembleias (I), cumprir e fazer cumprir as normas internas (IV), zelar pela conservação das áreas comuns (V), elaborar orçamentos (VI), cobrar contribuições e multas (VII), prestar contas (VIII) e realizar o seguro da edificação (IX), são essenciais para a manutenção da ordem e do patrimônio condominial. A omissão em qualquer dessas competências pode configurar negligência e gerar responsabilidade civil para o síndico. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, entende que o síndico atua como um mandatário, cujos poderes são definidos pela lei e pela convenção.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem nuances importantes sobre a representação e a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Esta possibilidade de delegação é crucial para a eficiência da gestão, permitindo que o síndico se concentre em tarefas estratégicas, enquanto outras são executadas por terceiros especializados, como administradoras de condomínios.
Na prática advocatícia, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram diversas controvérsias, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e à validade das delegações. A jurisprudência tem se debruçado sobre casos de responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, exigindo a comprovação de dolo ou culpa. Além disso, a validade de assembleias e a regularidade das cobranças de multas e contribuições são frequentemente questionadas, demandando uma análise minuciosa da observância dos ritos e das competências legais. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza na convenção condominial e nos regimentos internos é vital para mitigar conflitos e garantir a segurança jurídica da gestão condominial.
